Pancoran Mas dalam Angka: Demografi, Fasilitas, dan Valuasi Aset Properti Terkini

Bagi investor properti yang jeli, Kecamatan Pancoran Mas di Kota Depok menawarkan dua narasi investasi yang berbeda namun sama-sama menggiurkan. Di satu sisi, ia adalah "Nol Kilometer" Depok dengan infrastruktur KRL dan komersial yang sangat matang. Di sisi lain, wilayah baratnya (Rangkapan Jaya) sedang mengalami transformasi radikal akibat intervensi infrastruktur jalan tol.

Laporan ini menyajikan data hard numbers untuk membantu Anda mengambil keputusan berbasis data, baik untuk land banking, pembelian hunian pertama, maupun instrumen sewa.

Profil Wilayah & Demografi: Densitas Tinggi, Peluang Tinggi

Secara fundamental, Pancoran Mas adalah kecamatan dengan densitas tinggi yang menjamin adanya captive market untuk bisnis properti (sewa maupun jual-beli).

• Luas Wilayah: 18,05 km²
• Estimasi Populasi (2023): 253.360 Jiwa
• Karakteristik: Mixed-Use (Pusat Pemerintahan, Hunian Padat, & Komersial).

Wilayah ini terbagi menjadi enam kelurahan dengan profil harga yang timpang:

• Zona Premium & Transit: Depok, Depok Jaya.
• Zona Padat Penduduk: Pancoran Mas, Mampang.
• Zona Pertumbuhan Baru (Sunrise): Rangkapan Jaya, Rangkapan Jaya Baru.

Infrastruktur sebagai Katalis Harga

Kenaikan harga properti di Pancoran Mas bukan tanpa sebab. Tiga proyek infrastruktur raksasa menjadi tulang punggung apresiasi nilai aset di sini.

a. Efek Domino Tol Desari (Depok-Antasari)

Gerbang Tol Sawangan telah mengubah peta aksesibilitas sisi barat Pancoran Mas.

• Dampak: Waktu tempuh ke Jakarta Selatan (Antasari/SCBD) terpangkas menjadi 30-45 menit.
• Prediksi 2026: Dengan rencana konstruksi Tol Desari Seksi 3 (Sawangan-Bojonggede) yang ditargetkan mulai April 2026, tanah di sekitar Rangkapan Jaya diprediksi akan mengalami kenaikan double digit (>10%) per tahun.

b. Pelebaran Jalan Raya Sawangan (Anggaran 2025)

Kemacetan di Jalan Raya Sawangan adalah isu klasik yang menahan laju harga properti. Namun, Pemkot Depok telah mengalokasikan anggaran Rp 70 Miliar pada tahun 2025 untuk pelebaran Jalan Enggram dan penataan Simpang Tugu Batu. Ini adalah sinyal positif bagi likuiditas aset di sepanjang koridor ini.

c. Konektivitas KRL (Transit Oriented)

Keberadaan Stasiun Depok Baru (Tipe A) dan Stasiun Depok Lama menjadikan area ini favorit bagi pekerja komuter. Properti dalam radius 2 KM dari stasiun memiliki occupancy rate sewa yang sangat tinggi (di atas 85%).

Analisis Risiko: Peta Banjir dan Lingkungan

Sebagai laporan yang objektif, kami wajib memaparkan risiko. Jangan tergiur harga murah tanpa mengecek faktor hidrologis berikut:

Titik Rawan Banjir (Red Zone)

Hindari atau negosiasi harga agresif jika properti berada di:

1. Simpang Mampang & Jl. Pramuka: Pertemuan arus Kali Licin sering menyebabkan genangan 30-80 cm saat hujan ekstrem.
2. Perumahan Marinir (Rangkapan Jaya Baru): Memiliki sejarah genangan akibat drainase yang belum optimal.
3. Sempadan Sungai: Kasus jebolnya turap di Perumahan RGS Rawa Denok (Maret 2025) menjadi peringatan keras untuk menghindari rumah yang bibir belakangnya berbatasan langsung dengan sungai tanpa buffer beton bertulang.

Kualitas Air

Di beberapa titik padat seperti Mampang, air tanah dangkal berisiko terkontaminasi bakteri E. coli. Kami merekomendasikan pembelian properti yang sudah terakses jaringan PDAM Tirta Asasta, yang kini gencar memperluas layanan "Zona Air Minum Prima".

Yield Investasi: Sewa vs Capital Gain

Apakah properti di Pancoran Mas layak untuk investasi sewa? Berikut hitungan kasar yield tahunan berdasarkan data lapangan:

• Rumah Petakan (Low End):
• Harga Aset: Rp 450 Juta
• Sewa Tahunan: Rp 18 Juta
• Gross Yield: ~4.0% (Cukup Baik)

• Rumah Cluster Menengah (Mid Range):
• Harga Aset: Rp 900 Juta - Rp 1,2 Miliar
• Sewa Tahunan: Rp 30 - 35 Juta
• Gross Yield: ~2.9% - 3.3%

Kesimpulan Yield: Angka yield sewa di Pancoran Mas relatif standar untuk Jabodetabek (3%). Daya tarik utamanya bukanlah cashflow bulanan, melainkan capital gain. Dengan kenaikan harga tanah rata-rata 10-15% per tahun di zona berkembang, total return investasi Anda bisa mencapai 13-18% per tahun.

Fasilitas Penunjang Gaya Hidup (The Hook)

Nilai properti juga dikerek oleh fasilitas yang lengkap. Pancoran Mas adalah juara dalam kategori ini di Depok:

• Pusat Belanja: ITC Depok, D'Mall, Transmart, Pasar Modern Depok Jaya.
• Pendidikan: Sekolah Cakra Buana, Al-Hamidiyah, Mardi Yuana, IBLAM.
• Kesehatan: RS Mitra Keluarga, RS Hermina, RS Bhakti Yudha.
• Ruang Terbuka Hijau: Taman Lembah Mawar, Taman Lembah Gurame, dan Cagar Alam (Tahura) Pancoran Mas.

Kesimpulan & Rekomendasi HargaPasar.com

Berdasarkan analisis data-driven di atas, berikut rekomendasi posisi kami:

1. Untuk First-Time Buyer: Fokuslah pada Kelurahan Depok Jaya atau area Depok Maharaja. Meskipun harga masuk (entry price) lebih tinggi, stabilitas lingkungan, tata kota yang rapi, dan bebas banjir menjadikannya aset paling aman.
2. Untuk Investor Agresif: Lakukan land banking di Rangkapan Jaya/Rangkapan Jaya Baru. Manfaatkan momentum sebelum Tol Desari Seksi 3 dimulai pada 2026. Harga tanah di sini masih memiliki ruang tumbuh (upside) paling besar dibanding Margonda yang sudah jenuh.
3. Waspada: Selalu cek elevasi tanah terhadap jalan raya dan sungai terdekat. Hindari area "cekungan" di Mampang kecuali pemerintah telah menyelesaikan proyek sodetan atau peninggian jalan secara tuntas.

Disclaimer: Data dalam laporan ini dikumpulkan dari berbagai sumber riset publik, data BPS, listing properti, dan berita infrastruktur terkini hingga awal 2026. Harga properti dapat berubah sewaktu-waktu sesuai mekanisme pasar.