Anomali Pasar Bassura City 2025: Mengapa Harga Jual Stagnan tapi Cuan Sewa Tembus 9%? (Analisis Cashflow Investor)

Dalam kamus investasi properti tradisional, keuntungan biasanya dikejar melalui dua jalur: kenaikan harga aset (capital gain) dan pendapatan sewa (rental yield). Namun, memasuki tahun 2025, pasar properti sekunder di Jakarta Timur, khususnya Apartemen Bassura City, menunjukkan sebuah anomali yang menarik sekaligus membingungkan bagi investor pemula.

Data pasar terbaru menunjukkan bahwa harga jual unit di kawasan superblok Jatinegara ini cenderung stagnan—bahkan terkoreksi secara riil jika dibandingkan dengan inflasi selama satu dekade terakhir. Namun di sisi lain, permintaan sewa justru melonjak tinggi, menciptakan angka gross rental yield yang bisa menembus 9% hingga 11%. Angka ini jauh di atas rata-rata yield apartemen di Jakarta Selatan yang umumnya hanya berkisar 4-5%.

Apakah ini jebakan nilai (value trap) atau peluang emas bagi pemburu arus kas (cashflow hunter)? Mari kita bedah datanya secara transparan.

Realitas "Lost Decade": Mengapa Harga Jual Tidak Naik?

Jika Anda membeli unit 2 Kamar Tidur (2BR) di Bassura City pada saat launching (sekitar 2012-2013) dengan harga Rp 400 jutaan, dan berharap menjualnya di tahun 2025 dengan harga Rp 800 juta, Anda mungkin akan kecewa.

Realitas di pasar sekunder (secondary market) saat ini menunjukkan fenomena over supply. Banyak investor awal yang kini "buang barang" atau menjual aset mereka untuk kebutuhan likuiditas. Akibatnya, harga pasar tertekan.

• Unit Studio (Unfurnished): Bisa ditemukan di angka Rp 300 juta - Rp 330 juta.
• Unit 2BR (Standard): Transaksi sering terjadi di kisaran Rp 430 juta - Rp 480 juta.

Kenaikan harga nominal selama 10 tahun terakhir sangat tipis, dan jika dihitung secara nilai riil (dikurangi inflasi), pemilik aset sebenarnya mengalami penurunan nilai. Faktor utamanya adalah kompetisi ketat dari apartemen baru di sepanjang jalur LRT Jabodebek dan isu kenyamanan (kepadatan tinggi) yang membuat segmen end-user kelas menengah-atas beralih ke lokasi lain.

The Silver Lining: Mesin Uang Bernama "Sewa"

Meskipun capital gain mengecewakan, Bassura City adalah juara dalam hal okupansi sewa. Lokasinya yang "nanggung"—tidak di pusat tapi sangat dekat ke Kuningan dan Sudirman (via JLNT Casablanca)—menjadikannya opsi favorit bagi penyewa kelas pekerja dan mahasiswa.

Pasar sewa di sini sangat likuid. Unit kosong jarang menganggur lama jika dipasarkan dengan harga wajar. Berikut adalah simulasi perhitungan yield untuk unit 2BR Full Furnished yang dibeli dari pasar sekunder di tahun 2025:

• Harga Beli (Secondary): Rp 480.000.000
• Biaya Renovasi Kosmetik: Rp 20.000.000
• Total Investasi Awal: Rp 500.000.000

Potensi Pendapatan Sewa:

• Sewa Tahunan: Rp 50.000.000 - Rp 55.000.000
• Gross Yield: (50.000.000 / 500.000.000) x 100% = 10%

Angka 10% adalah yield kotor yang sangat fantastis untuk properti residensial di Jakarta. Bahkan jika Anda bermain di pasar sewa harian (daily rent) dengan manajemen yang agresif, potensi pendapatan kotor bisa lebih tinggi, meski dengan effort operasional yang jauh lebih besar.

Kalkulator Dingin: Menghitung Biaya Tersembunyi (Net Yield)

Sebagai investor cerdas, Anda tidak boleh berhenti di angka gross. Mari kita kurangi dengan biaya operasional rutin yang sering dilupakan (data estimasi 2024-2025):

1. IPL (Maintenance Fee): Sekitar Rp 12.500/m² + PPN. Untuk unit 34m², biayanya sekitar Rp 500.000/bulan (termasuk sinking fund). Wajib bayar meski unit kosong.
2. Parkir: Ini adalah isu krusial di Bassura. Tarif langganan mobil sekitar Rp 200.000/bulan, namun kuotanya terbatas. Jika tidak dapat slot member, penyewa bisa kena tarif jam-jaman yang mahal.
3. Pajak Sewa (PPH Final): 10% dari nilai sewa.
4. Agen Fee: 5% jika menggunakan agen.

Simulasi Net Operating Income (NOI):

• Pendapatan Sewa: Rp 50.000.000
• IPL Setahun: -(Rp 6.000.000)
• Pajak & Maintenance Unit: -(Rp 5.000.000)
• Pendapatan Bersih: Rp 39.000.000
• Net Yield: (39jt / 500jt) = 7,8%

Bahkan setelah dipotong biaya, Net Yield sebesar 7,8% masih jauh lebih tinggi dibandingkan deposito bank (3-4%) atau obligasi negara (6%). Inilah alasan mengapa investor cashflow masih memburu unit-unit murah di Bassura City.

Faktor Lokasi & Infrastruktur: Pisau Bermata Dua

Analisis lokasi Bassura City memiliki karakteristik unik yang mempengaruhi profil penyewa:

1. Efek Tol Becakayu: Keberadaan akses tol Becakayu memudahkan perjalanan ke Bekasi dan Cikarang. Ini menarik segmen penyewa ekspatriat atau manajer pabrik yang bekerja di timur Jakarta tapi ingin gaya hidup Jakarta.
2. Integrasi Transportasi Mikro: Meski tidak menempel stasiun LRT, rute JakLingko (JAK 105) yang melintas tepat di depan mall sangat efektif menghubungkan penghuni ke Stasiun Tebet (KRL) dalam 15-20 menit. Ini adalah jalur nadi bagi penyewa yang bekerja di Sudirman/Thamrin.
3. Mall Terintegrasi: Jangan remehkan faktor "turun lift langsung nonton bioskop". Bagi penyewa milenial dan Gen Z, kemudahan akses ke Mall Bassura (Supermarket, Cinema XXI, Gym) adalah deal-breaker yang membuat mereka rela berkompromi dengan kemacetan Jalan Basuki Rahmat.

Kesimpulan: Beli atau Hindari?

Bassura City di tahun 2025 bukanlah aset untuk Anda yang ingin "beli murah, jual mahal" dalam waktu singkat (flipper). Harganya sudah mature dan cenderung stagnan karena suplai yang melimpah.

Namun, apartemen ini adalah "Sapi Perah" (Cash Cow) yang sangat produktif.

Rekomendasi Strategi:

• Target: Cari unit "BU" (Butuh Uang) di pasar sekunder. Jangan beli unit baru dari developer jika harganya jauh di atas harga sekunder.
• Tipe Unit: Fokus pada tipe 2 Bedroom di tower atas mall (Alamanda/Cattleya) untuk nilai sewa tertinggi, atau tipe Studio di tower standalone (Geranium/Flamboyan) untuk modal masuk yang rendah (< Rp 350 juta).
• Mindset: Anggap ini sebagai instrumen penghasil arus kas bulanan, bukan tabungan yang akan melipatganda nilainya saat dijual.

Jika Anda bisa mendapatkan unit di bawah harga pasar dan memanajemen sewanya dengan baik, Bassura City adalah salah satu instrumen high-yield terbaik di Jakarta saat ini.