Dalam investasi properti, keuntungan terbesar sering kali dibuat saat Anda membeli, bukan saat Anda menjual. Pepatah lama "Be greedy when others are fearful" tampaknya sangat relevan untuk menggambarkan pasar properti Tanah Abang saat ini.
Sementara perhatian publik tersedot pada berita sepinya kios tekstil, data pasar menunjukkan fenomena anomali yang jarang terjadi di Jakarta Pusat: Koreksi harga aset di lokasi premium.
Bagi investor value investing, tahun 2025 menyajikan jendela kesempatan sempit untuk mengakuisisi aset di bawah nilai fundamental (undervalued) sebelum dampak penuh dari operasional Stasiun Tanah Abang Baru dan kawasan Transit Oriented Development (TOD) mengerek harga kembali ke langit.
Berikut adalah analisis mendalam mengapa sekarang adalah momen "Beli".
Fenomena "Jual Butuh" dan Harga di Bawah NJOP
Pasca-pandemi dan pergeseran tren perdagangan tekstil, banyak pemilik aset lama (generasi baby boomers) di kawasan Tanah Abang yang memilih untuk melikuidasi aset mereka. Tekanan likuiditas ini menciptakan pasar pembeli (buyer's market).
- Diskon Harga Tanah: Di kawasan seperti Bendungan Hilir (Benhil) dan Kebon Melati, mulai bermunculan listing properti dengan label "Hitung Tanah Saja" atau "Turun Harga". Data lapangan mencatat adanya properti yang ditawarkan di angka Rp 25-30 juta/m², padahal Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pasar di area sekitarnya sudah menyentuh angka Rp 30-40 juta/m².
- Indikator Pasar: Banyaknya iklan dengan narasi "Jual Cepat" atau "Bawah NJOP" di portal properti besar mengindikasikan bahwa penjual bersedia memotong margin demi likuiditas cepat. Ini adalah sinyal emas bagi investor bermodal kuat (cash-rich) untuk masuk dan menahan aset (hold).
The Game Changer: Stasiun Tanah Abang Baru & TOD
Jangan melihat Tanah Abang seperti 10 tahun lalu. Lihatlah cetak biru masa depannya. Pemerintah dan PT KAI baru saja merampungkan pengembangan Stasiun Tanah Abang Baru dengan investasi ratusan miliar rupiah.
- Kapasitas Masif: Stasiun baru ini bukan sekadar renovasi, tapi transformasi total yang meningkatkan kapasitas dari 150.000 menjadi 300.000 penumpang per hari.
- Efek Multiplier TOD: Riset properti menunjukkan bahwa kawasan yang terintegrasi dengan simpul transportasi massal (MRT/LRT/KRL) mengalami kenaikan permintaan hunian dan komersial hingga 57,2%.
- Rencana Sarana Jaya: Perumda Sarana Jaya memiliki mandat untuk mengembangkan kawasan New Tanah Abang menjadi hub hunian vertikal dan komersial modern yang terintegrasi. Artinya, kawasan kumuh di sekitar stasiun perlahan akan gentrifikasi menjadi kawasan modern bernilai tinggi.
Peta Harta Karun: Di Mana Lokasi Terbaik?
Tidak semua area Tanah Abang sama. Berikut matriks lokasi untuk strategi capital gain:
| Area | Profil Risiko | Potensi Kenaikan | Keterangan |
|---|---|---|---|
| Kebon Kacang | Tinggi (Status Tanah HPL/HGB) | Sangat Tinggi | Ring 1 Grand Indonesia & Stasiun Baru. Lahan sangat langka. Cocok untuk komersial/hotel butik. |
| Bendungan Hilir | Rendah (Banyak SHM) | Stabil | Kawasan hunian elit yang mapan. Harga "diskon" jarang ada, tapi sangat likuid jika dijual kembali. |
| Petamburan | Sedang (Isu Banjir) | Moderat | Harga masuk (entry price) paling murah. Cocok untuk investor pemula dengan budget terbatas, namun butuh due diligence ketat soal banjir. |
Sumber: Data olahan Tim Analis dan Intelijen HargaPasar.com
"Elephant in the Room": Isu HPL dan Surat Ijo
Investor yang mengincar harga murah di Tanah Abang wajib memahami struktur legalitas lahan agar tidak terjebak.
- Tanah HPL (Hak Pengelolaan): Sebagian besar lahan komersial di sekitar Gelora Bung Karno dan sebagian Tanah Abang berstatus HPL (milik Sekretariat Negara atau Pemda) di mana Anda hanya membeli Hak Guna Bangunan (HGB) di atasnya.
- Implikasi Investasi: Properti HPL biasanya dijual lebih murah daripada SHM. Ini bisa menguntungkan untuk cashflow (sewa), namun memiliki risiko biaya perpanjangan hak yang tidak pasti di masa depan. Pastikan Anda menghitung biaya ini dalam proyeksi ROI Anda.
Data Snapshot: Perbandingan Harga Pasar vs NJOP (2025)
Data diolah dari listing pasar sekunder Q4 2024 - Q1 2025
- Ruko/Tanah Komersial (Jl. KH Mas Mansyur):
- Harga Pasar: Rp 45 - 60 Juta/m²
- NJOP: Rp 50 - 65 Juta/m² (Potensi beli di bawah NJOP: Kecil)
- Rumah Tua/Tanah Residensial (Benhil & Karet):
- Harga Pasar: Rp 25 - 35 Juta/m²
- NJOP: Rp 28 - 38 Juta/m² (Potensi beli di bawah NJOP: Besar)
Rekomendasi
Jangan menunggu berita "Tanah Abang Kembali Ramai" muncul di headline media, karena saat itu harga sudah naik. Lakukan hunting properti sekarang, fokus pada aset residensial tua (landed house) di Benhil atau Kebon Melati yang pemiliknya termotivasi menjual, dan negosiasikan harga di level NJOP atau di bawahnya.
💡 Klik peta untuk melihat di Google Maps
Frequently Asked Questions
Biasanya karena motif desakan likuiditas (butuh uang tunai segera), sengketa waris keluarga yang ingin segera membagi aset, atau ketidakmampuan merawat bangunan tua yang rusak. Di Tanah Abang, faktor tutupnya usaha tekstil juga mendorong pemilik aset melepas properti mereka untuk modal usaha di tempat lain.
Secara hukum aman selama dokumen HGB di atas HPL-nya valid dan masih berlaku. Namun, Anda tidak memiliki hak kepemilikan mutlak atas tanah tersebut (hanya hak guna). Bank biasanya lebih selektif memberikan KPR untuk aset HPL, sehingga Anda mungkin perlu menyiapkan dana tunai (hard cash).
Sekarang (2025). Dengan resminya operasional Stasiun Tanah Abang Baru dan rencana revitalisasi Blok G, sentimen pasar akan segera berbalik positif. Begitu pedagang dan aktivitas ekonomi baru masuk, harga tanah akan terkoreksi naik menyesuaikan yield baru.
Hindari cekungan di Petamburan (RW 01-05) dan sebagian Karet Tengsin dekat kali. Pilih area Bendungan Hilir yang konturnya lebih tinggi atau area Kebon Kacang yang drainasenya sudah diperbaiki seiring pembangunan mall.