Analisa Harga Properti Tebet 2025: Tanah, Rumah & Ruko

Anda sedang melirik kawasan Tebet, Jakarta Selatan sebagai lokasi hunian atau investasi? Pilihan Anda tepat. Sebagai wilayah "penyangga emas" yang menghubungkan Sudirman (SCBD), Kuningan, dan Jakarta Timur, Tebet terus menjadi primadona properti ibu kota.

Namun, sebelum Anda memutuskan, simak bedah pasar mendalam kami tentang harga aktual 2025 dan prediksi kenaikan di tahun 2026.

Mengapa Harga Properti Tebet Terus Naik?

Meskipun sempat stagnan saat pandemi (2020-2021), pasar properti Tebet menunjukkan pemulihan cepat (resilient growth). Dua faktor utama yang mendongkrak valuasi aset di sini adalah:

Integrasi Transportasi (TOD): Tebet kini menjadi surga bagi pengguna transportasi publik. Kehadiran LRT Jabodebek (Stasiun Cikoko/Cawang) yang terintegrasi dengan Stasiun KRL Tebet dan Halte TransJakarta membuat mobilitas ke pusat kota semakin efisien.
Efek "Tebet Eco Park": Revitalisasi taman seluas 7 hektar ini menciptakan fenomena Green Premium. Rumah di Tebet Barat dan Tebet Timur yang berada dalam jarak jalan kaki ke taman mengalami lonjakan permintaan dari keluarga muda mapan.

Peta Harga Tanah Tebet 2025: Premium vs Value

Jangan pukul rata harga tanah di Tebet. Pasar terbagi menjadi tiga zona utama berdasarkan lokasi dan risiko banjir:

Zona Premium (Tebet Barat & Timur): Ini adalah kawasan elit dengan jalan lebar dan lingkungan asri.

Zona Strategis (Menteng Dalam & Soepomo): Alternatif terbaik bagi pekerja Kuningan/Rasuna Said.

Zona Ekonomis (Bukit Duri & Kebon Baru): Harga miring namun perlu kewaspadaan ekstra terhadap risiko banjir.

Tips Properti: Di tahun 2025, tren investasi paling hot di Tebet adalah membeli rumah tua ("hitung tanah") untuk dipecah menjadi townhouse cluster kecil atau kost eksklusif.

Pasar Ruko & Komersial: Transformasi Gaya Hidup

Wajah Jl. Tebet Raya telah berubah dari pusat distro menjadi pusat kuliner dan lifestyle.

Harga Sewa Ruko: Mulai dari Rp 175 Juta (jalan lapis kedua) hingga Rp 850 Juta per tahun untuk lokasi hook di jalan utama.
Okupansi: Tingkat keterisian ruko stabil di atas 80%, didominasi oleh Coffee Shop, Klinik Kecantikan, dan Co-working Space.

Prediksi 2026: Saatnya Beli atau Jual?

Dengan Bank Indonesia diprediksi menjaga suku bunga acuan yang kondusif (sekitar 4,75%) dan target pertumbuhan kredit 10-12%, pasar properti Tebet diproyeksikan Bullish di tahun 2026.

Kenaikan Harga: Kami memprediksi kenaikan harga tanah residensial sebesar 5-8%.
Penyebab: Kelangkaan lahan (scarcity). Tidak ada lagi tanah kosong di Tebet, suplai hanya datang dari pasar sekunder, yang otomatis mendongkrak harga.

Frequently Asked Questions

Harga bervariasi tajam antar zona. Di area premium bebas banjir (Tebet Barat/Timur), harga pasar mencapai Rp 25 - 35 Juta per m². Di area sekunder (Kebon Baru/Bukit Duri), harga lebih terjangkau di kisaran Rp 9 - 13 Juta per m².

Wilayah Tebet Barat Dalam (kontur tanah tinggi), area sekitar Tebet Eco Park, dan Komplek Gudang Peluru (tanggul tinggi) umumnya aman dari banjir. Sebaliknya, area bantaran Ciliwung di Bukit Duri dan cekungan di Kebon Baru memiliki risiko lebih tinggi.

Ya, terutama untuk bisnis F&B (Food & Beverage). Tingkat okupansi ruko di jalan utama seperti Jl. Tebet Raya dan Jl. KH Abdullah Syafei sangat tinggi (>80%) dengan yield sewa rata-rata 4-6% per tahun.

Properti dalam radius 400-800 meter dari Stasiun Tebet atau LRT Cikoko masuk dalam kawasan TOD (Transit Oriented Development). Selain kemudahan akses, properti di zona ini memiliki potensi kenaikan harga (capital gain) yang lebih tinggi karena insentif tata ruang (KLB) dari pemerintah DKI Jakarta.