Riset Pasar JGC 2025: Akankah Harga Properti di Jakarta Timur Tembus Rekor Baru?

Jakarta Timur kini bukan lagi sekadar wilayah penyangga. Melalui transformasi Jakarta Garden City (JGC), kawasan Cakung telah berevolusi menjadi pusat gravitasi properti kelas menengah-atas di ibu kota. Dengan luas lahan mencapai 370 hektar, JGC kini berada di titik krusial: apakah valuasinya akan segera melampaui rekor historisnya?

Riset ini membedah data satu dekade terakhir untuk memproyeksikan arah pasar properti JGC di tahun 2024 hingga 2025.

1. Napak Tilas Harga: Dari Rawa Menjadi "Golden Property"

Sepuluh tahun lalu, harga kavling residensial di kawasan JGC masih berada di kisaran Rp8 juta - Rp9 juta per m². Namun, gelombang pembangunan infrastruktur dan masuknya raksasa ritel dunia telah mengubah peta valuasi secara drastis.

Per 2024, data menunjukkan bahwa harga tanah di area JGC telah menyentuh angka Rp10 juta hingga Rp12,5 juta per m². Kenaikan ini mencerminkan pertumbuhan yang stabil meskipun pasar sempat diuji oleh pandemi. Klaster-klaster awal seperti Shinano yang diluncurkan tahun 2017 dengan harga Rp1,4 miliar, kini memiliki nilai pasar sekunder yang jauh lebih tinggi.

2. Snapshot Harga Properti JGC 2024/2025

Berdasarkan data transaksi terbaru, berikut adalah segmentasi harga berdasarkan klaster dan tipe unit di Jakarta Garden City:

3. Katalis Utama: Mengapa Harga Berpotensi Tembus Rekor?

Ada tiga faktor fundamental yang diprediksi akan mendorong harga properti di JGC mencapai all-time high dalam waktu dekat:

A. Dampak Integrasi MRT Fase 3 (East-West Line)

Rencana pembangunan MRT Fase 3 rute Cikarang-Balaraja mencantumkan stasiun di Ujung Menteng, yang lokasinya berdekatan dengan pintu gerbang JGC. Berdasarkan sejarah MRT Fase 1 di Jakarta Selatan, area di sekitar stasiun (TOD) biasanya mengalami kenaikan nilai tanah hingga 20% segera setelah konstruksi dimulai.

B. Konektivitas Tol Kelapa Gading - Pulo Gebang

Peresmian Tol Kelapa Gading - Pulo Gebang telah memangkas waktu tempuh dari JGC ke pusat bisnis di Jakarta Utara menjadi hanya 10 menit. Aksesibilitas ini menghilangkan "hambatan jarak" yang selama ini menjadi faktor pengurang nilai di Jakarta Timur.

C. Kelangkaan Lahan di DKI Jakarta

JGC adalah satu-satunya township berskala kota yang masih memiliki pengembangan aktif di dalam wilayah administratif DKI Jakarta. Dengan harga median di Kelapa Gading yang sudah menyentuh Rp4 Miliar, JGC menjadi alternatif paling rasional bagi segmen upgrader.

4. Analisis Investasi: Yield dan ROI

Bagi investor, JGC menawarkan potensi imbal hasil yang menarik. Rata-rata harga sewa rumah di klaster menengah seperti La Seine atau Mississippi berkisar antara Rp45 juta - Rp60 juta per tahun.

Secara keseluruhan, total Return on Investment (ROI) di JGC—yang menggabungkan capital gain dan rental yield—diperkirakan mencapai 8–10% per tahun. Angka ini sangat kompetitif dibandingkan instrumen investasi lainnya di tengah stabilitas ekonomi saat ini.

5. Mitigasi Risiko: Isu Banjir dan Infrastruktur

Tidak dapat dipungkiri, isu banjir sering dikaitkan dengan kawasan Cakung. Namun, pengelola JGC telah menerapkan sistem polder mandiri dengan waduk retensi seluas 15,4 hektar untuk mengelola aliran air. Meskipun akses jalan luar (seperti Jalan Cakung-Cilincing) masih rentan genangan saat hujan ekstrem , area residensial di dalam JGC terbukti memiliki elevasi yang lebih tinggi dan sistem drainase yang lebih siap.

Kesimpulan: Saatnya Membeli?

Melihat tren data 10 tahun terakhir dan percepatan infrastruktur di 2025, potensi harga properti JGC untuk menembus rekor baru sangatlah besar. Bagi end-user, ini adalah kesempatan memiliki hunian di Jakarta dengan fasilitas lengkap sebelum efek MRT Fase 3 mendorong harga ke level yang lebih tinggi. Bagi investor, klaster baru seperti Vastu atau unit sekunder di Mahakam menawarkan titik masuk (entry point) yang strategis dengan potensi pertumbuhan nilai yang solid.