Yield Sewa Apartemen St. Moritz vs Puri Mansion: Mana Lebih Untung?

Oleh: Tim Analis dan Intelijen HargaPasar.com

Bagi investor properti yang mengincar recurring income (pendapatan berulang) di Jakarta Barat, Kecamatan Kembangan adalah "medan perang" utama. Di sini, dua raksasa hunian vertikal berdiri saling menantang: The St. Moritz Penthouses & Residences yang merupakan simbol kemapanan dan kemewahan (superblock), melawan Puri Mansion Apartment yang menawarkan konsep modern, efisien, dan fasad kaca yang stylish.

Pertanyaan klasik bagi pemilik modal Rp 1 Miliar hingga Rp 5 Miliar adalah: Mana yang memberikan yield (imbal hasil) sewa lebih baik di tahun 2025? Apakah membeli unit mewah di St. Moritz menjamin sewa tinggi, atau justru unit compact di Puri Mansion yang lebih "cuan" secara persentase?

Tim Intelijen HargaPasar.com telah mengumpulkan data transaksi sekunder (secondary market) dan listing sewa aktif kuartal terakhir untuk memberikan jawaban berbasis data bagi Anda.

Profil Petarung: "The King" vs "The Challenger"

Sebelum masuk ke angka, mari pahami posisi pasar kedua apartemen ini karena profil penyewanya sangat berbeda.

1. The St. Moritz Penthouses & Residences (Puri Indah CBD)

  • Posisi Pasar: High-End Luxury / Superblock.
  • Keunggulan Utama: Terintegrasi langsung dengan Lippo Mall Puri, akses langsung ke lobby, fasilitas setara hotel bintang 5, dan prestise alamat "Puri Indah CBD".
  • Target Penyewa: Ekspatriat (Jepang, Korea, Barat), Direktur Perusahaan, dan keluarga mapan yang membutuhkan unit luas (di atas 80 m²).
  • Kondisi Pasar: Harga beli sudah mature (tinggi), namun pasokan unit secondary cukup banyak.

2. Puri Mansion (Lingkar Luar Barat)

  • Posisi Pasar: Middle-Up Modern.
  • Keunggulan Utama: Akses langsung Tol JORR W2, desain bangunan full glass yang modern, fasilitas "51 in 1" yang masif, dan harga beli (entry price) yang jauh lebih terjangkau.
  • Target Penyewa: Profesional muda, pasangan baru menikah, pilot/pramugari (karena akses tol bandara), dan mahasiswa universitas swasta sekitar.
  • Kondisi Pasar: Sangat likuid untuk tipe Studio dan 1BR.

Baca Juga

5 Lokasi "Sunrise Property" di Jakarta Barat yang Wajib Dilirik Tahun Ini: Analisis Data & Potensi Cuan

Jangan hanya terpaku pada Puri Indah. Temukan 5 kawasan "Sunrise Property" di Kembangan dan sekitarnya yang diprediksi akan mengalami lonjakan harga tanah tertinggi akibat efek MRT East-West Line.

Bedah Data: Harga Beli vs Harga Sewa (2024-2025)

Berikut adalah komparasi data hard numbers yang diolah dari rata-rata listing pasar sekunder yang aktif. Kami menggunakan dua tipe unit paling populer sebagai tolok ukur.

Skenario 1: Tipe 2 Bedroom (Keluarga Kecil/Ekspatriat)

Tabel 1 Skenario 1 Harga Listing Sekunder Puri

Analisis: Secara persentase kasar (gross yield), Puri Mansion sedikit lebih unggul. Dengan modal yang sama untuk membeli 1 unit St. Moritz, Anda hampir bisa membeli 2 unit di Puri Mansion, yang secara agregat bisa menghasilkan arus kas sewa lebih besar.

Skenario 2: Tipe Compact (Investor Pemula)

Di kategori ini, kita membandingkan unit entry level yang paling cair disewakan.

Tabel 2 Skenario 2 Harga Listing Sekunder Puri

Analisis: Inilah kekuatan utama Puri Mansion. Tipe Studio memiliki yield tertinggi, bisa menyentuh angka 8% jika Anda mendapatkan unit murah (BU) dan menyewakannya dengan full furnished yang estetik. St. Moritz tidak bermain di pasar ini.

The Hidden Killer: Biaya IPL (Maintenance Fee)

Jangan terbuai dengan gross yield. Keuntungan bersih Anda (net yield) sangat ditentukan oleh Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) atau service charge, terutama jika unit kosong tidak ada penyewa.

  • Biaya IPL St. Moritz: Dikenal sebagai salah satu yang tertinggi di Jakarta Barat. Estimasi biaya IPL + Sinking Fund berkisar antara Rp 25.000 - Rp 35.000 per m².
    • Beban Bulanan (Unit 90 m²): ~Rp 2.700.000 - Rp 3.150.000.
    • Dampak: Jika unit kosong selama 3 bulan, profit tahunan Anda tergerus signifikan (sekitar Rp 9 juta hilang).
  • Biaya IPL Puri Mansion: Relatif lebih moderat, berkisar di angka Rp 20.000 - Rp 23.000 per m².
    • Beban Bulanan (Unit 49 m²): ~Rp 1.000.000 - Rp 1.150.000.
    • Dampak: Beban "tunggu" saat mencari penyewa jauh lebih ringan bagi arus kas investor.
Beberapa penghuni apartemen di Jakarta belakangan memprotes kenaikan IPL yang signifikan (termasuk kasus viral kenaikan hingga 54% di beberapa apartemen lain). Pastikan Anda menanyakan tarif IPL terbaru 2025 ke Badan Pengelola sebelum deal membeli unit.

Faktor X: Okupansi dan Kemudahan Sewa

Angka di atas kertas bisa menipu jika unit sulit disewakan. Bagaimana tingkat okupansinya?

  • Likuiditas Sewa St. Moritz: Permintaannya stabil namun niche. Anda harus bersabar mencari penyewa karena target pasarnya spesifik (ekspatriat/keluarga mapan). Namun, sekali dapat penyewa, biasanya mereka loyal dan menyewa jangka panjang (1-2 tahun) karena faktor kenyamanan Mall dan Sekolah Internasional (seperti IPEKA/Springfield) di dekatnya.
  • Likuiditas Sewa Puri Mansion: Sangat cair (high turnover). Pasar sewanya gemuk: karyawan SCBD yang tinggal dekat tol, pasangan muda, hingga mahasiswa. Unit Studio dan 1BR di sini sangat cepat laku, bahkan sering disewakan secara bulanan atau 3-bulanan, yang meskipun merepotkan, bisa meningkatkan yield tahunan.

Kesimpulan: Mana yang Lebih Menguntungkan?

Jawaban akhirnya tergantung pada Profil Investor Anda:

Pilih Puri Mansion Jika:

  1. Tujuan Utama Adalah Cash Flow: Anda mengejar persentase yield sewa tertinggi (6-8%).
  2. Modal Terbatas: Anda ingin masuk pasar properti dengan bujet di bawah Rp 1 Miliar.
  3. Suka Permainan Cepat: Anda tidak keberatan dengan turnover penyewa yang lebih sering (ganti penyewa tiap tahun).
  4. Strategi: Beli unit Studio atau 1BR fully furnished, sewakan ke profesional muda.

Pilih St. Moritz Jika:

  1. Tujuan Utama Adalah Prestise & Capital Gain: Anda percaya harga tanah CBD Puri Indah akan terus naik gila-gilaan, dan sewa hanyalah "bonus".
  2. Kenyamanan Pengelolaan: Anda menginginkan penyewa profil tinggi (ekspatriat) yang biasanya lebih apik merawat unit dan jarang telat bayar.
  3. Kolektor Aset: Anda mencari aset "trofi" di lokasi prime yang nilainya tahan banting terhadap inflasi.
  4. Strategi: Beli unit 2BR atau 3BR di tower favorit (seperti Presidential atau Royal), targetkan pasar ekspat Jepang/Korea.

Rekomendasi: Untuk tahun 2025, secara murni hitungan Return on Investment (ROI) dari uang sewa, Puri Mansion menang tipis karena biaya masuk (entry price) dan biaya perawatan (maintenance) yang lebih rendah. Namun, St. Moritz tetap menjadi juara bertahan untuk stabilitas nilai aset jangka panjang.

Frequently Asked Questions

Untuk tipe Studio (26 m²) fully furnished, harga sewa berkisar antara Rp 35 Juta - Rp 45 Juta per tahun. Jika disewakan bulanan, tarifnya bisa mencapai Rp 3,5 - 4,5 Juta per bulan.

Tidak. Biaya IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) biasanya hanya mencakup kebersihan area umum, keamanan, sampah, dan perawatan gedung. Tagihan listrik dan air dibayarkan terpisah sesuai pemakaian (meteran) masing-masing unit. Pastikan Anda memperhitungkan ini jika menyewakan unit dengan sistem all-in.

Ya, kebijakan parkir di apartemen kini semakin ketat. Untuk member parkir mobil, biayanya berkisar Rp 200.000 - Rp 350.000 per bulan di Puri Mansion, dan bisa lebih tinggi di St. Moritz. Pastikan unit yang Anda beli memiliki slot parkir dedicated atau setidaknya hak berlangganan.

Secara umum, kompleks St. Moritz dan Puri Mansion didesain dengan elevasi tinggi dan sistem drainase yang baik sehingga area hunian aman. Namun, akses jalan di sekitarnya (seperti beberapa titik di Kembangan Utara atau jalan menuju Rawa Buaya) masih berpotensi tergenang saat curah hujan ekstrem. Cek akses jalan saat musim hujan sebelum membeli.

Penyewa di Puri Mansion sangat tertarik dengan fasilitas kolam renang yang luas (olympic size), gym yang lengkap, dan akses langsung ke pintu tol JORR. Konsep "51 facilities" menjadi nilai jual utama saat menawarkan unit kepada calon penyewa.