Bagi investor properti yang membidik kawasan "Segitiga Emas" Jakarta Selatan, tahun 2025 menyajikan dilema klasik dengan dinamika baru: Membeli unit apartemen secondary yang harganya sedang terkoreksi, atau mengakuisisi rumah tua di gang senggol untuk disulap menjadi kost eksklusif?
Berdasarkan analisis data pasar kuartal I-2025, jawaban singkat untuk pertanyaan di atas adalah: Bisnis Kost Eksklusif menawarkan yield (imbal hasil) bersih yang lebih tinggi (8-10%) dibandingkan Sewa Apartemen (4-5%). Namun, apartemen menawarkan kemudahan manajemen (passive) yang tidak dimiliki oleh bisnis kost (active).
Artikel ini akan membedah angka-angka riil di lapangan, struktur biaya tersembunyi, dan proyeksi keuntungan untuk membantu Anda mengambil keputusan investasi yang cerdas.
Ringkasan Eksekutif: Peta Pasar Properti Setiabudi 2026
Kecamatan Setiabudi, khususnya area Kuningan dan sekitarnya (Menteng Atas, Pasar Manggis, Karet), tetap menjadi primadona karena lokasinya yang menempel dengan CBD. Namun, profil tenant (penyewa) pasca-pandemi telah berubah. Para profesional muda (Gen Z dan Milenial akhir) kini lebih sensitif terhadap harga namun menuntut fasilitas gaya hidup (lifestyle driven).
Data kami menunjukkan tren berikut:
- Harga Apartemen: Mengalami stagnasi atau kenaikan tipis, menciptakan peluang entry price yang murah.
- Permintaan Kost: Melonjak tajam, terutama untuk hunian di kisaran Rp 3-5 Juta/bulan yang bisa ditempuh dengan berjalan kaki ke kantor atau stasiun LRT.
Bedah Data 1: Investasi Sewa Apartemen (The Status Quo)
Mari kita gunakan studi kasus riil dari properti kelas menengah-atas di area Rasuna Said (misal: Apartemen Taman Rasuna atau The Wave) pada tahun 2025.
Modal Awal (Capital Entry)
Harga apartemen secondary tipe 2 Bedroom (luas ±70-80 m²) di kawasan ini berada di kisaran Rp 2.200.000.000 - Rp 2.500.000.000. Pasar sewa untuk unit ini sangat likuid, namun persaingannya ketat.
Potensi Pendapatan & Biaya (Tahunan)
- Harga Sewa Gross: Rp 13.000.000 - Rp 15.000.000 per bulan. Mari kita ambil rata-rata setahun Rp 168.000.000.
- Tingkat Okupansi: 90% (Asumsi kosong 1 bulan untuk ganti penyewa). Pendapatan Efektif: Rp 151.200.000.
Penggerus Keuntungan (The Silent Killers)
Investor sering lupa menghitung komponen ini:
- Service Charge (IPL): Di Kuningan, rata-rata Rp 20.000 - Rp 25.000/m². Untuk unit 80m², biayanya sekitar Rp 2.000.000/bulan atau Rp 24.000.000/tahun. (Biasanya penyewa membayar ini, tapi jika unit kosong atau all-in price, pemilik yang menanggung).
- Sinking Fund: ± Rp 2.000.000/tahun.
- Pajak Sewa (PPh Final): 10% dari nilai sewa bruto. Rp 16.800.000.
- Agen Properti: 5% komisi. Rp 8.400.000.
- Maintenance: Perbaikan AC, cat ulang, dll. Rp 5.000.000.
Kalkulasi Net Yield Apartemen
| Komponen | Nilai (Estimasi) |
|---|---|
| Harga Properti | Rp 2.500.000.000 |
| Pendapatan Sewa (Gross) | Rp 168.000.000 |
| (-) PPh Final (10%) | (Rp 16.800.000) |
| (-) IPL & Maintenance (saat kosong) | (Rp 5.000.000) |
| (-) Agen Fee | (Rp 8.400.000) |
| Pendapatan Bersih (Net) | Rp 137.800.000 |
| Net Rental Yield | 5,5% |
Catatan: Yield bisa turun ke 4% jika unit kosong lebih dari 2 bulan atau jika renovasi besar diperlukan.
Bedah Data 2: Bisnis Kost Eksklusif (The Cashflow Machine)
Strategi ini melibatkan pembelian rumah tua di "lapis kedua" (gang yang bisa masuk mobil atau motor) di area Menteng Atas atau Pasar Manggis, lalu merenovasinya menjadi bangunan kost 10-15 kamar.
Modal Awal (Capital Entry)
- Tanah & Bangunan Tua: Luas 150-200 m² di Menteng Atas bisa didapat di harga Rp 3.500.000.000 - Rp 4.000.000.000 (Hitung tanah).
- Renovasi/Konstruksi: Menambah sekat, kamar mandi dalam, dan furniture modern. Estimasi Rp 1.000.000.000.
- Total Investasi: Rp 5.000.000.000.
Potensi Pendapatan (Kost 15 Kamar)
Di kawasan Setiabudi, kamar kost eksklusif dengan AC, WiFi, dan KM Dalam laku keras di harga Rp 3.000.000 - Rp 4.000.000/bulan.
- Omzet: 15 Kamar x Rp 3.500.000 = Rp 52.500.000/bulan.
- Gross Tahunan: Rp 630.000.000.
Biaya Operasional (OPEX)
Berbeda dengan apartemen, kost butuh manajemen aktif:
- Listrik & Air: Rp 5.000.000/bulan (Token listrik biasanya dibeban ke penyewa, pemilik tanggung air & wifi).
- Gaji Penjaga: Rp 3.000.000/bulan.
- Internet & Sampah: Rp 1.500.000/bulan.
- Pajak (PPh Final UMKM): Untuk perorangan dengan omzet < Rp 4,8 M, tarifnya 0,5% (Berlaku 7 tahun sejak NPWP terdaftar). Disclaimer: Jika masa berlaku 0,5% habis, akan menggunakan Norma Perhitungan (NPPN).
- Pajak 0,5% x Rp 630 Jt = Rp 3.150.000/tahun. (Sangat rendah dibanding apartemen).
- Pajak Daerah (PB1): Jika >10 kamar, kena 10%. (Seringkali disiasati dengan memecah izin atau under-reporting, namun dalam hitungan legal kita masukkan risiko ini atau anggap manajemen memecah menjadi <10 kamar per izin operasional). Kita asumsikan skema optimalisasi (kost <10 pintu atau 2 bangunan terpisah).
Kalkulasi Net Yield Kost
| Komponen | Nilai (Estimasi) |
|---|---|
| Total Investasi | Rp 5.000.000.000 |
| Pendapatan Sewa (Gross) | Rp 630.000.000 |
| (-) Operasional (Listrik, Wifi, Staff) | (Rp 114.000.000) |
| (-) Maintenance | (Rp 10.000.000) |
| (-) Pajak (UMKM 0,5%) | (Rp 3.150.000) |
| Pendapatan Bersih (Net) | Rp 502.850.000 |
| Net Rental Yield | 10,05% |
Catatan: Bahkan jika Anda menggunakan manajemen profesional (bagi hasil 10-15%), yield bersih masih di kisaran 8-8,5%.
Head-to-Head: Tabel Perbandingan 2025
Berikut adalah ringkasan perbandingan intelijen pasar antara kedua instrumen investasi tersebut di Kecamatan Setiabudi:
| Parameter | Sewa Apartemen (2BR) | Kost Eksklusif (15 Kamar) | Pemenang |
|---|---|---|---|
| Modal Awal | Rp 2,5 Miliar | Rp 5,0 Miliar | Apartemen (Entry lebih rendah) |
| Manajemen | Pasif (Terima bersih) | Aktif (Butuh pengelolaan) | Apartemen (Lebih santai) |
| Pajak Penghasilan | 10% (Final Sewa) | 0,5% (UMKM/Skema Khusus) | Kost (Efisien pajak) |
| Biaya Service Charge | Tinggi (Dibayar ke Gedung) | Terkontrol (Dikelola Sendiri) | Kost |
| Capital Gain (Kenaikan Harga) | Stagnan (Supply melimpah) | Tinggi (Harga tanah naik) | Kost |
| Net Yield (ROI) | 4,5% - 5,5% | 8% - 10% | Kost (Jauh lebih tinggi) |
Insight Area: Di Mana Harus Membeli?
Agar strategi yield maksimal, lokasi adalah kunci. Jangan membeli di jalan utama (harga tanah terlalu mahal), tapi belilah di "lapis kedua" atau "lapis ketiga".
1. Zona Emas Kost (The Sweet Spot):
- Kelurahan Menteng Atas: Area Jl. Minangkabau dan sekitarnya. Dekat sekali dengan Kota Kasablanka dan Rasuna Said. Harga tanah masih masuk akal (Rp 18-25 Juta/m²).
- Kelurahan Pasar Manggis: Area belakang Pasar Rumput/Manggarai. Akses stasiun sangat dekat (Manggarai & Cikini).
- Karet Pedurenan: Sangat dekat dengan Lotte Avenue/Mega Kuningan. Permintaan sewa sangat tinggi dari pekerja SCBD.
2. Zona Apartemen Value:
- Cari unit distressed (BU) di apartemen tua yang terawat seperti Taman Rasuna atau Sudirman Park. Hindari membeli unit baru off-plan jika tujuan utamanya adalah yield, karena harga beli sudah terlalu tinggi (premium).
Kesimpulan & Rekomendasi
Berdasarkan analisis intelijen pasar HargaPasar.com untuk tahun 2026:
- Pemenang Yield: Bisnis Kost Eksklusif. Dengan net yield mendekati 10%, bisnis ini adalah mesin cashflow yang superior dibanding apartemen. Kemampuan untuk mengontrol biaya operasional dan efisiensi pajak menjadi faktor penentu.
- Rekomendasi Strategis:
- Jika Anda memiliki modal > Rp 4 Miliar dan memiliki waktu (atau tim) untuk mengelola operasional, belilah rumah tua di Menteng Atas dan ubah menjadi Kost Eksklusif. Ini adalah investasi terbaik di Setiabudi saat ini.
- Jika modal Anda < Rp 3 Miliar dan Anda adalah investor pasif yang sibuk, belilah apartemen 2BR secondary di dekat stasiun LRT. Fokuslah pada capital gain jangka panjang dari efek TOD, bukan semata-mata dari uang sewa bulanan.
Disclaimer: Analisis ini berdasarkan data pasar 2025 dan proyeksi 2026. Perubahan regulasi pajak atau kondisi ekonomi makro dapat mempengaruhi perhitungan.
💡 Klik peta untuk melihat di Google Maps
Frequently Asked Questions
Sangat menguntungkan. Data sepanjang 2024-2025 menunjukkan permintaan hunian terjangkau (Rp 3-5 juta) meningkat karena back-to-office penuh. Gen Z lebih memilih kost fasilitas lengkap daripada menyewa apartemen kosong yang mahal di maintenance.
Pemilik apartemen dikenakan PPh Final sewa tanah/bangunan sebesar 10%. Pemilik kost (perorangan) bisa memanfaatkan skema PPh Final UMKM 0,5% (selama masa berlaku belum habis/maks 7 tahun) atau menggunakan Norma Penghitungan (biasanya efektif sekitar 1-2% dari omzet), yang jauh lebih rendah dari pajak sewa apartemen.
Kelurahan Menteng Atas dan Pasar Manggis. Harga tanah di sini berkisar Rp 18-25 juta/m², jauh lebih rendah dibanding Karet Kuningan atau Kuningan Timur yang sudah di atas Rp 50 juta/m².
Risiko terbesar adalah vacancy rate (kekosongan) dan IPL. Jika unit kosong selama 3 bulan, pemilik tetap harus membayar IPL yang mahal (bisa Rp 2-3 juta/bulan), yang langsung menggerus keuntungan tahunan secara signifikan.
Di 2025, standar "eksklusif" bukan lagi cuma AC. Penyewa mencari: High-speed internet (dedicated), kamar mandi dalam dengan water heater, desain interior aestethic (industrial/scandinavian), dan area komunal/rooftop untuk bekerja.