Pasar properti Jakarta Pusat sedang mengalami anomali menarik memasuki tahun 2025. Di saat kawasan elite seperti Menteng atau Kebayoran Baru harga propertinya terus melambung tak tersentuh, Cempaka Putih justru menyajikan tren berbeda: banjirnya penawaran aset dengan label "Jual Butuh" (BU) atau "Di Bawah NJOP". Bagi investor cerdas, ini adalah sinyal entry point yang langka, namun bukan tanpa risiko.
Mengapa Terjadi Fenomena "Bawah NJOP"?
Berdasarkan data pasar kuartal terakhir 2024, terdapat kesenjangan (gap) yang melebar antara Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pemerintah dengan harga transaksi riil di lapangan.
- Koreksi Pasca-Pandemi & Likuiditas: Banyak pemilik aset tua (generasi baby boomer) yang membutuhkan likuiditas cepat atau ingin membagi warisan. Data listing menunjukkan banyak properti tua di Cempaka Putih Barat dan Tengah dijual hanya dengan menghitung nilai tanah, mengabaikan nilai bangunan.
- Trauma Banjir Lokal: Banjir besar awal 2020 meninggalkan jejak psikologis di beberapa titik spesifik seperti Cempaka Putih Barat dan Cempaka Putih Tengah. Hal ini menekan harga pasar di zona tersebut menjadi stagnan atau terkoreksi, sementara NJOP terus naik mengikuti inflasi administratif.
- Tingginya NJOP Jakarta Pusat: NJOP di kawasan prime Cempaka Putih Timur telah menembus angka Rp 31.875.000 per m². Beban pajak PBB yang tinggi membuat pemilik aset non-produktif (rumah kosong) terdesak untuk melepas asetnya segera, seringkali di harga psikologis "yang penting laku".
Peta Data: Harga Pasar vs NJOP 2025
Investor harus jeli membedakan antara "murah" dan "murahan". Berikut adalah perbandingan data untuk memvalidasi apakah sebuah properti benar-benar undervalued:
| Zona Kawasan | Kisaran NJOP 2024 (Rp/m²) | Harga Pasar / Transaksi (Rp/m²) | Status Valuasi |
|---|---|---|---|
| Cempaka Putih Timur | Rp 25 - 31 Juta | Rp 28 - 35 Juta | Fair Value (Stabil) |
| Cempaka Putih Tengah | Rp 18 - 24 Juta | Rp 17 - 22 Juta | Undervalued (Potensi Bawah NJOP) |
| Cempaka Putih Barat | Rp 15 - 20 Juta | Rp 13 - 18 Juta | Distressed (Sering Bawah NJOP) |
| Rawasari | Rp 12 - 16 Juta | Rp 11 - 15 Juta | Entry Level |
Sumber Data Olahan: NJOP DKI Jakarta & Agregat Listing Properti.
Strategi "Sniper": Cara Aman Membeli Aset Bawah NJOP
Membeli properti di bawah harga pasar di Cempaka Putih bisa memberikan keuntungan modal (capital gain) instan sebesar 15-20% saat akta jual beli ditandatangani. Namun, Anda harus melakukan mitigasi risiko berikut:
- Cek Elevasi Jalan: Pastikan jalan depan rumah sudah ditinggikan atau dibetonisasi. Hindari cekungan ekstrem di Cempaka Putih Barat yang tercatat memiliki genangan hingga 40-50 cm saat banjir besar.
- Siapkan Dana Renovasi (Capex): Rumah yang dijual "hitung tanah" biasanya bangunan tua yang perlu dirobohkan atau ditinggikan lantainya minimal 80-100 cm dari jalan.
- Peruntukan Komersial: Incar properti di jalan yang zonanya mengizinkan usaha (Zona Campuran/Komersial). Meskipun dibeli dengan harga residensial "murah", nilai aset akan melesat jika diubah fungsinya menjadi kos eksklusif atau ruko, mengingat rental yield komersial di sini bisa mencapai 5-6%.
Kesimpulan
Tahun 2025 diprediksi menjadi Buyer's Market terakhir di Cempaka Putih sebelum infrastruktur pengendali banjir (polder/pompa) selesai sempurna dan harga kembali rebound. Membeli aset di bawah NJOP saat ini adalah langkah strategis, asalkan Anda memegang peta zonasi banjir yang akurat.
💡 Klik peta untuk melihat di Google Maps
Frequently Asked Questions
Tidak seluruhnya. Kawasan Cempaka Putih Timur (seperti Jl. Cempaka Putih Timur Raya) relatif lebih aman dan memiliki drainase baik. Namun, waspadai titik rawan genangan di Cempaka Putih Barat (sekitar Jl. Cempaka Putih Barat XXVI dan area Rumah Makan Shukaku) serta Cempaka Putih Tengah (sekitar RS Yarsi) yang tercatat pernah mengalami genangan 30-50 cm saat curah hujan ekstrem.
Harga tanah sangat bervariasi tergantung zonasi. Untuk area premium di Cempaka Putih Timur, harga berkisar Rp 25 - 35 Juta/m². Namun, untuk aset tua ("hitung tanah") atau distressed asset di area Barat dan Tengah, Anda bisa menemukan penawaran mulai dari Rp 13 - 18 Juta/m², seringkali di bawah atau setara NJOP.
Sangat potensial. Cempaka Putih memiliki captive market yang kuat dari sektor kesehatan (dokter/perawat RS Islam, RS Yarsi, RS Pertamina) dan pendidikan (Universitas Yarsi, Jayabaya). Rumah tua yang dibeli murah dan direnovasi menjadi kos eksklusif bisa menghasilkan yield sewa yang lebih tinggi dibanding sewa rumah utuh.
Berdasarkan data tahun 2024, NJOP tertinggi tercatat di kawasan Cempaka Putih Timur yang mencapai angka Rp 31.875.000 per m², sedangkan NJOP terendah berada di area Rawasari (dalam gang) sekitar Rp 4,6 Juta per m².