Hidden Gem Investasi Kost: Mengapa Johar Baru Punya Yield Tertinggi di Jakarta Pusat?

Bagi banyak orang, Johar Baru mungkin hanya dikenal sebagai salah satu titik terpadat di Jakarta. Namun, di mata investor properti yang jeli, kepadatan penduduk yang mencapai lebih dari 60.000 jiwa per kilometer persegi adalah "tambang emas" permintaan sewa yang tidak pernah kering.

Data di tahun 2025 memberikan gambaran bahwa Johar Baru muncul sebagai anomali real estat. Di tengah mahalnya harga properti Jakarta Pusat, kawasan ini menawarkan imbal hasil sewa (yield) yang jauh melampaui rata-rata ibukota. Berikut adalah bedah tuntas mengapa Anda harus melirik Johar Baru sekarang.

Anomali Yield: Cuan 8% di Jantung Kota

Rata-rata gross yield residensial di Jakarta Selatan sering kali tertahan di angka 3% hingga 4%. Namun, di Johar Baru, investor rumah kost (rooming house) dapat menikmati imbal hasil antara 7% hingga 8% per tahun.

Keunggulan ini tercipta karena harga akuisisi tanah yang masih sangat kompetitif—rata-rata di kisaran Rp 17,8 juta per m²—sementara permintaan sewa tetap tinggi karena lokasinya yang menempel dengan pusat bisnis ibukota. Dengan biaya akuisisi rendah dan harga sewa kamar yang stabil di angka Rp 1,5 juta hingga Rp 2,1 juta untuk tipe eksklusif, rasio pendapatan terhadap modal menjadi sangat atraktif.

Lokasi Strategis: Penyangga White Collar & Mahasiswa

Kekuatan fundamental Johar Baru adalah ekosistem penyewanya yang sangat beragam:

• Tenaga Medis: Kedekatan dengan RS Cipto Mangunkusumo (RSCM), RS Carolus, dan RSUD Johar Baru menjamin aliran penyewa dari kalangan perawat dan staf medis.
• Mahasiswa: Radius jangkauan singkat ke kampus-kampus besar seperti UI Salemba, UNJ, dan Universitas Yarsi.
• Pekerja Sektor Jasa: Berada di antara hub komersial Senen dan Cempaka Putih, menjadikannya pilihan utama bagi ribuan pekerja kantor di Jakarta Pusat.

Katalis 2025: Proyek Revitalisasi Skala Besar

Narasi "kawasan kumuh" di Johar Baru kini tengah ditantang oleh intervensi pemerintah dan korporasi. Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) bersama raksasa properti Agung Sedayu Group dan Yayasan Buddha Tzu Chi sedang menjalankan program renovasi ratusan rumah tidak layak huni dan pembangunan hunian vertikal di wilayah ini.

Inisiatif ini bukan sekadar perbaikan fisik, melainkan sinyal awal gentrifikasi. Ketika lingkungan menjadi lebih tertata, profil demografi penyewa akan naik, yang secara otomatis akan mengerek harga sewa dan nilai aset (capital gain) di masa depan .

Manajemen Risiko: Banjir dan Keamanan

Tentu, imbal hasil tinggi datang dengan pekerjaan rumah. Risiko banjir di beberapa titik seperti Jalan Percetakan Negara 2 masih ada, meskipun titik genangan diklaim telah berkurang hingga sisa 5% berkat optimalisasi pompa Kali Sentiong. Kuncinya bagi investor adalah melakukan due diligence mikro: pilih lokasi dengan elevasi jalan yang sudah ditinggikan dan pastikan status legalitas lahan (SHM/HGB) yang bersih untuk menghindari sengketa lahan lama.

Kesimpulan

Johar Baru adalah lokasi investasi properti paling undervalued di Jakarta Pusat pada 2025. Dengan harga tanah rata-rata Rp 17,8 juta/m²—hampir 50% lebih murah dibanding Cempaka Putih—investor dapat meraih gross yield kost 7-8%. Permintaan sewa didorong oleh kedekatan dengan RSCM dan UI Salemba. Program revitalisasi pemukiman oleh Kementerian PKP dan Agung Sedayu menjadi katalis utama kenaikan nilai aset jangka panjang.